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　　房地產（chǎn）作（zuò）為中國的第一（yī）大產業，已經有（yǒu）40年的（de）曆史（shǐ）機遇期，可以說，這是一段難得的黃金發展期。而隨著（zhe）時間的推（tuī）移，未來十年中國仍需要新建大量城鎮住宅房屋（wū），但如何建？建在哪裏（lǐ）？將（jiāng）是房地產業發展周期的後（hòu）十年階段重要議題。 逃（táo）不開的周期縱觀全（quán）球（qiú），各行各業都有一個逃不開的周期規律，它不以人（rén）的意誌為轉移，客觀存在。而在所有（yǒu）的經濟周期規律中，房地產周期稱為“周期之母”。參考納瑟姆曲線來看，世界（jiè）城鎮化發展都會經過這種類似正弦波曲線的上升過程。每個國家城鎮化都要經過三個階段，中國也不會例外。

　　城鎮化率截止到2017年底，已從30%達到了58.52%，每年（nián）城鎮化率以（yǐ）1.2-1.3%的加速度增（zēng）長，最高的一年達到1.61%的增（zēng）速（sù），預計2024年（nián），達（dá）到65%。按照國務院製（zhì）定的《國家人口發展規劃（2016-2030年）》，我們的常駐人（rén）口城鎮化率會在2030年達到70%，但計劃沒（méi）有變化快，2018年人口就提前進（jìn）入到（dào）負增長，比預計提前了5年。要知（zhī）道（dào），人口拐點和城鎮（zhèn）化率拐點就是房地產行（háng）業的拐點（diǎn）。過去30年來數以億計的人口從農村流入城市，給（gěi）各大城市不（bú）斷的輸送新（xīn）鮮的血液。2003年出現的“民工荒”標誌著中國勞動力無限供（gòng）給時代的結束，2018年人口負增長讓城市化人（rén）口越來越少，城市發展正式進入緩慢期。逃不開的趨勢

　　像逃不開的經濟周期（qī）一樣，在地產圈，也有談論地產逃不開的二任。

　　任（rèn）澤（zé）平的觀（guān）點是：長期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　任誌強的觀點是：長期看（kàn）政策，中期看政策，短期看政策。

　　兩任觀點不同，但結果我們都清（qīng）楚，隻有任誌強每次都說得對，也讓我們明確了一件（jiàn）事，無論人口、土地還（hái）是金融，都（dōu）關聯著逃不開的政策。政府計劃土（tǔ）地的供應，政府（fǔ）審批房價，政府控製網（wǎng）簽的數據，政府決（jué）定（dìng）利率和（hé）稅收等，說明房（fáng）地房發展是根本逃不開政策。影響房地（dì）產業的政策

　　與（yǔ）房地產直接相關的建築行（háng）業是中國最（zuì）龐大的產業，所以雖然中國（guó）房地（dì）產提前進入到緩慢發展期，規模就算減少了（le），它的量依然很龐大。國家的經濟是離不開房地產業的（de），而國家（jiā）關於城鎮化新思路、新導向（xiàng）將影（yǐng）響房地產業下一階段的發展。

　　2019年（nián）5月（yuè），中共中央國務院發布《關於建立健（jiàn）全城鄉融合發展體製機製和政（zhèng）策體係的意見》。圍繞城鄉要（yào）素流動、城鄉基本公共服務、城鄉基礎設施、城鄉產業發展、城鄉居民收入等“五大重點”，提出了“三步走”目標，標誌著我國城（chéng）鄉關係經由“統籌發展”、“一體化發展”階段，正式邁向“融合發（fā）展”。

　　長期以來，在“控製大城市人（rén）口、積極發展中小（xiǎo）城市和小城鎮、區域均衡發展”的城鎮化思路指導下，土地供給向三四線城市傾（qīng）斜，人口向大都市圈集聚，人口城鎮化（huà）與土地城鎮化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是（shì）當前一線（xiàn）和部分（fèn）熱點二線城市房價泡沫（mò）、三四線庫存泡沫的根源。

　　控製需求的短期調控措（cuò）施正在（zài）失效，所以《意（yì）見》第（dì）一亮點，即放開放寬除個別超大城市外的城市落戶（hù）限製（zhì），逐步（bù）消除城市落戶限製。人（rén）是城（chéng）鄉融合的核心，戶改（gǎi）將推動（dòng）人口的向資源聚集地區流動和遷徙，將推動各地（dì）政府建立居住導向、人地（dì）掛鉤、大都（dōu）市圈戰略的長效機（jī）製（zhì），才能留住人口。除（chú）了戶改推動人口流動，地是城鄉要素流動和市場化配（pèi）置的重點。土地要素市場在城鄉之間發展不（bú）平（píng）衡、不統一，是城鄉二元壁壘的突出體現。通過建立城鄉統一的（de）建設用地市場將有效解決這一問題，宅基地將進（jìn）一步“放活”。鼓勵農村盤（pán）活閑（xián）置宅基地和閑置房屋，縣級政府還可以有效利用鄉（xiāng）村零星分散存量建設用地，並探索對存量（liàng）宅基（jī）地（dì）實行退（tuì）出有償。也就是說，集體公益性（xìng）建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。

　　城鄉融（róng）合（hé）的房地產業

　　無論（lùn）是“一體化發展”還是（shì）“融合發展”，總（zǒng）體還是逃不開區域人口數量與（yǔ）房產價值的（de）規律，“都市圈”概念將會逐漸體現，在城市群中出現的以（yǐ）大城市（shì）為核心，高度密集，人口規模（mó）巨大，是一（yī）個國家和地區經濟最（zuì）活躍、最重（chóng）要區域（yù）被稱之為“都市圈（quān）”。